Wohnen in Deutschland

Ende 2025 gab es in Deutschland 43,95 Millionen Wohnungen. Gegenüber dem Vorjahr wuchs der Bestand weiter.

Die Gesamtzahl allein sagt jedoch wenig über die tatsächliche Versorgung in einzelnen Regionen aus. Wohnraum ist ortsgebunden. Eine leerstehende Wohnung in einer schrumpfenden Region löst keinen Wohnungsmangel in München, Hamburg, Berlin, Frankfurt oder Köln.

Laut Zensus 2022 standen 1,925 Millionen Wohnungen leer, das sind 4,3 Prozent des gesamten Wohnungsbestands. Nur etwa 700.000 davon – rund 38 Prozent – waren innerhalb von drei Monaten beziehbar. Mehr als die Hälfte der leerstehenden Wohnungen stand bereits mindestens ein Jahr leer.

Eine amtliche Zahl „fehlender Wohnungen“ existiert nicht. Das Pestel-Institut berechnet für Ende 2024 modellhaft ein Wohnungsdefizit von rund 1,4 Millionen Wohnungen, wenn langfristiger Leerstand vollständig als nicht nutzbar behandelt wird.

Je nach Annahme zur Aktivierung leerstehender Wohnungen fällt das Defizit niedriger aus.

Für den Wohnungsbedarf ist die Zahl der Haushalte wichtiger als nur die Zahl der Einwohner. Wenn Menschen häufiger allein oder zu zweit leben, werden für dieselbe Bevölkerung mehr Wohnungen benötigt.

Zuwanderung erhöht die Wohnraumnachfrage. Das ist ökonomisch unstrittig. Sie ist jedoch keine hinreichende Erklärung der Wohnungskrise.

Auch ohne Zuwanderung wirken: kleinere Haushaltsgrößen, Binnenwanderung, hohe Grundstückspreise, geringe Bautätigkeit, gestiegene Finanzierungskosten, Baukosten, fehlender sozialer Wohnungsbau und die regionale Konzentration der Nachfrage.

Nach Angaben des Sachverständigenrats für Integration und Migration leben knapp 60 Prozent der Menschen mit Migrationshintergrund in städtischen Gebieten, gegenüber etwa 43 Prozent der Bevölkerung ohne Migrationshintergrund.

2025 wurden so wenige Wohnungen fertiggestellt wie seit 2012 nicht mehr: 206.586, rund 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Gleichzeitig existierte Ende 2025 ein Bauüberhang von 760.700 bereits genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen; davon waren rund 307.200 bereits im Bau.

Genehmigung bedeutet nicht Fertigstellung. Hohe Finanzierungskosten, Baukosten, Kapazitätsprobleme und wirtschaftlich nicht mehr tragfähige Projektkalkulationen können dazu führen, dass genehmigte Projekte verzögert oder gar nicht realisiert werden.

Die Baupreise für Wohngebäude sind zwischen 2010 und 2025 um rund 89 Prozent gestiegen – wesentlich stärker als die allgemeinen Verbraucherpreise (+38 Prozent).

Die Branchenstudie ARGE/RegioKontext ermittelt für Geschosswohnungsneubau in Großstädten im vierten Quartal 2025 mediane Herstellungskosten von etwa 4.630 Euro pro Quadratmeter, einschließlich Grundstück etwa 5.390 Euro pro Quadratmeter.

Bestandsmieten und Neuvermietungsmieten dürfen nicht miteinander verwechselt werden. Wer seit Jahren dieselbe Wohnung mietet, zahlt häufig deutlich weniger als jemand, der heute eine neue Mietwohnung sucht – im selben Stadtteil.

Wer einen älteren Mietvertrag besitzt, zahlt häufig deutlich weniger je Quadratmeter als bei einem Umzug. Dadurch können Haushalte in Wohnungen bleiben, die eigentlich nicht mehr optimal zur Haushaltsgröße passen. Eine kleinere Wohnung kann trotz geringerer Fläche insgesamt teurer sein.

Durchschnittlich gaben Mietende 2025 rund 31 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für Wohnen aus. Die Belastung ist jedoch ungleich verteilt: Im untersten Einkommensdezil entfielen im Durchschnitt rund 60 Prozent des Einkommens auf Wohnen (Median: ca. 53 Prozent), in den untersten drei Dezilen rund 48 Prozent – im obersten Dezil nur rund 16 Prozent.

11,2 Prozent der Bevölkerung Deutschlands lebten 2025 in Haushalten, deren Wohnkosten mehr als 40 Prozent des verfügbaren Einkommens beanspruchten.

Ende 2025 gab es in Deutschland rund 1,03 Millionen Sozialmietwohnungen. Sozialwohnungen bleiben nicht automatisch dauerhaft Sozialwohnungen: Nach Ablauf der Mietpreis- und Belegungsbindung wechseln sie in den normalen Wohnungsmarkt.

Deshalb kann trotz Neubau geförderter Wohnungen der Gesamtbestand sinken, wenn gleichzeitig mehr ältere Bindungen auslaufen.

Die Eigentümerstruktur der vermieteten Wohnungen ist laut Zensus 2022 deutlich breiter verteilt als oft diskutiert. Privatpersonen sind mit deutlichem Abstand die größte Gruppe.

Börsennotierte Wohnungsgesellschaften sind renditeorientierte Unternehmen. In angespannten Märkten entstehen Ertragspotenziale durch steigende Marktmieten, geringe Leerstände, Wiedervermietungen, Modernisierung, Nachverdichtung und Neubau.

Vonovia meldete Ende 2025 in Deutschland eine durchschnittliche Ist-Miete von 8,19 Euro pro Quadratmeter (Ende 2024: 7,89 Euro) und ein organisches Mietwachstum von rund 4 Prozent.

Mietregulierung schafft keine zusätzliche Wohnung. Sie kann aber den Preisanstieg innerhalb eines knappen Marktes begrenzen.

Die bundesweite Mietpreisbremse gilt inzwischen bis Ende 2029. In ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bleiben bestehen.

Wissenschaftliche Einordnung: Der Sachverständigenrat kommt für die bisherige Mietpreisbremse zu dem Ergebnis, dass ein negativer Neubau-Effekt nicht empirisch nachgewiesen ist. Bei wesentlich strengeren Preisregulierungen wie dem früheren Berliner Mietendeckel zeigen Studien dagegen deutlichere Nebenwirkungen auf Angebot und Marktsegmentierung.

Stand der Analyse deutlich gekennzeichnet: Diese Übersicht beschreibt beschlossene und angekündigte Maßnahmen der Bundesregierung – nicht deren Wirkung.

Die Bundestagswahlprogramme 2025 unterscheiden sich weniger darin, ob Wohnen als Problem erkannt wird, sondern vor allem darin, welcher Mechanismus im Mittelpunkt steht. Ein Teil der Parteien setzt stärker auf Mietregulierung, öffentlichen und gemeinnützigen Wohnungsbau sowie direkte Eingriffe in Bestandsmieten. Andere setzen stärker auf niedrigere Baukosten, Deregulierung, private Investitionen, Wohngeld und Wohneigentum.

Diese Ansätze adressieren unterschiedliche Teile der Wohnungskrise und haben unterschiedliche Zielkonflikte.

Deutschlands Wohnungsproblem ist vor allem eine regional konzentrierte Knappheits-, Kosten- und Verteilungskrise. In prosperierenden Städten trifft hohe Nachfrage auf ein Angebot, das wegen knappen Baulands, langer Projektlaufzeiten, stark gestiegener Baukosten und höherer Finanzierungskosten nur langsam wächst.

Gleichzeitig schützt das Mietrecht Millionen Bestandsmieter vor der vollständigen Marktdynamik. Dadurch entstehen jedoch große Unterschiede zwischen bestehenden und neuen Mietverträgen. Das erschwert Umzüge und kann dazu führen, dass vorhandener Wohnraum nicht optimal genutzt wird.

Große Wohnungsgesellschaften sind relevante Akteure und können von angespannten Märkten profitieren. Sie sind jedoch nicht die alleinige Ursache der Wohnungsknappheit.

Eine langfristig tragfähige Wohnungspolitik muss deshalb gleichzeitig: zusätzlich bauen, günstiger bauen, preisgebundenen Wohnraum schaffen, vorhandenen Wohnraum besser nutzen, einkommensschwache Haushalte schützen, Mieterschutz gewährleisten und Wachstum von Städten mit leistungsfähigem ÖPNV und Umlandentwicklung verbinden.